こちらでは、お客様から頻繁にお受けする不動産についてのよくあるご質問をQ＆A形式でご紹介しております。
売買・賃貸にカテゴリーを分けております。
以下、掲載内容以外にも、不動産についてご不明な点がございましたら、ご相談ください。
不動産の売買
不動産の売買は、宅地建物取引業（不動産業）の資格がなくてもできますか。
結論から言うと、不動産の個人売買は可能です。ただし、不動産の個人売買をするためには、手順が複雑であることや、準備しなければならない書類もたくさんあり、専門的な知識がない方にとっては難しいと言えます。また、民法改正に伴い「契約不適合責任」などについて正しい理解がないとトラブルに発展してしまうリスクもあります。
そのため、不動産の個人売買はあまりおすすめできません。尚、売買契約書の作成には専門的な知識が必要となることをご留意ください。
売却か賃貸に出すか迷っています。どちらの方が良いですか？
賃貸に出した場合の空室リスクや、固定資産税や修繕積立金等を総合的に判断をすると、利益が出ない可能性があります。また築年数が経つと現在の査定金額よりも売却金額が下がることもあります。売却するのか賃貸に出すかは、ご事情や物件によってもどちらが良いのか変わる可能性があるので、最寄りの当支部会員業者にご相談ください。
売り出し価格はどのように決めるのですか？
一般的には市場動向や周辺の取引事例、売出事例を参考に、物件の特性や状況を加味して査定価格を算出いたします。 査定価格を基に、お客様のご事情に合わせた売却プランをご提案させて頂き、最終的にはお客様にご判断頂きます。不動産査定には大きく分けて、机上査定（簡易査定）と訪問査定（現地査定）があり、周辺の類似事例と該当物件を比較して、おおむね3カ月以内に売れると想定した「査定価格」を割り出します。
住まいの売却の流れをおしえてください
ハトマークサイト「住まいを売るときの流れ」
https://www.hatomarksite.com/fj/sale/flow01.html
をご参照ください。
媒介契約は、どんな種類がありますか？
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類の契約形態があります。いずれも基本的な内容は同じですが、販売状況の報告を売主に行う頻度が異なる点、仲介（媒介）を複数に依頼できるか否か、売主が自ら見つけた購入希望者と直接売買契約ができるか、できないかなど、それぞれ特徴があります。
詳しくはハトマークサイト「3 – 4 不動産会社と媒介契約を結ぶ」https://www.hatomarksite.com/fj/sale/request04.html
をご参照ください。
不動産を売却するために必要な諸経費にはどんなものがありますか？
主なところでは、仲介手数料や抵当権の抹消費用、契約書に貼付する印紙税などが必要となります。また、売却によって譲渡益が発生するケースでは、所得税等がかかる場合がございます。
不動産ジャパン「住まいの税金」
https://www.fudousan.or.jp/tools/tax/index.html
をご参照ください。尚、税金について詳しくはお近くの税務署もしくは税理士にご相談ください。
不動産を購入するために必要な諸経費にはどんなものがあるの？
主なところでは仲介手数料や登記に必要な登録免許税、火災保険料、借入をされる方はローン事務手数料などが必要となります。目安としては物件価格の7%～10%程度と言われています。
不動産ジャパン「住まいの税金」
https://www.fudousan.or.jp/tools/tax/index.html
をご参照ください。税金について詳細に関しましてはお近くの税務署もしくは税理士にご相談ください。
室内の片付けや使えない設備の修繕は必要ですか？
不動産の引き渡しの際には残置物のない状態、「残置物を撤去しておくこと」が原則となります。まれに残置物をそのまま使いたいという方もいらっしゃいますが、内見の際に残置物があることで、マイナスの印象を与える可能性もあります。居住していない不動産を売却に出す場合には、事前に残置物を撤去しておいた方がスムーズに売却できるでしょう。中古住宅の場合はリフォーム前提で購入される方も多く、使えない設備の修繕は基本的には必要ありません。
物件の瑕疵（かし）とは何ですか？
瑕疵とは、雨漏りや建物の傾き、設備の故障などの物件の欠陥などのことをいいます。物件にこのような瑕疵がある場合、瑕疵の内容とその対処を明確にした上で売却する必要があります。
※民法の改正により、令和2年4月1日から民法上「瑕疵」という用語がなくなり、「契約不適合」という用語になりました。雨漏りや建物の傾き、設備の故障も契約不適合です。売主は、種類、品質に関して契約内容に適合した物件を引き渡さなければならないという義務を負います。
相続した（する）不動産の売却について相談できますか？
相続人がお1人の場合や、既に相続登記が終わっている場合などは、いつでも不動産を売却できますのでご相談ください。
相続人が複数いる場合、相続人同士で配分などを話し合いし遺産分割協議がまとまり、なおかつ全員に売却意思があるようでしたら、ようやく売却へ向けて次のステップへ向かうことができます。遺産分割協議や相続トラブルに関しましては司法書士や弁護士にご相談ください。
賃貸
建物の賃貸は、宅地建物取引業（不動産業）の資格がなくてもできますか。
自己所有の建物を他人に貸す場合は、宅地建物取引業法の適用はありません。よって、所有者自身が、貸主として賃貸を行う場合、宅地建物取引業の免許がなくても賃貸借契約の締結は可能です。尚、賃貸借契約書の作成には専門的な知識が必要となることをご留意ください。
賃貸借契約書をどのように作成したらよいかわかりません。
借地借家法の規定、合意条件の記載等専門的な知識が必要となるため、最寄りの当支部会員業者に媒介を依頼したうえ、賃貸借契約書の作成をするべきです。また、ご希望の場合は、会員不動産業者名簿をご案内することも可能ですので、当支部へご相談ください。
契約に際して、連帯保証人は必要ですか。
貸主の意向により、連帯保証人がいなくても契約を結ぶことは可能ですが、借主が何らかの事情で家賃が払えなくなったり部屋を破損したりした場合などリスク担保するため、契約に際し、連帯保証人の設定をすることが一般的です。なお、連帯保証人の設定に代えて、家賃保証会社を利用する方法もあります。
賃貸借契約中に、借主や貸主が亡くなった場合はどうすればよいですか。
借主が亡くなっても、賃借人たる地位は相続の対象となり、賃貸借契約が当然に終了するわけではありません。同様に、貸主が死亡したとしても契約はそのまま存続します。なお、借主が死亡した場合、貸主は、賃貸借契約の解除若しくは解約の意思表示含め、借主の相続人全員を相手とする必要がありますので留意が必要です。
借主及び貸主、双方で合意があれば、賃貸借契約を解約できますか。
借主及び貸主双方で合意があれば、賃貸借契約の合意解約は可能です。但し、要件を満たしたうえでないと、貸主からの一方的な解約はできません。借主からは一定の期間を設ければ、解約は可能です。尚、貸主から期間を決めて賃貸したい場合は定期借家契約という方法もあります。
賃貸借契約中に、土地建物を売却したくなりましたが出来ますか。
賃貸中の物件に入居者がいても、売却（物件のオーナーが変わること）は可能です。ただし、不動産の賃貸契約は借りる側の権利を法律（借地借家法）で保護するという考え方が根本にあり、借主が契約内容を守っている限り、「売却をしたいから退去してほしい」という貸主からの解約はできないため、注意が必要です。無論、現在賃貸借契約を結んでいる借主が、賃貸に代えて買取を希望しているのであれば、双方で合意のうえ賃貸借契約をいったん解約し、売買契約を新たに結ぶことができます。
契約期間が満了後、契約の更新は出来ますか。
貸主及び借主双方の合意があれば可能です。但し、貸主の合意が得られないが、借主は更新を希望する場合、更新契約書の作成がなされなくても、法定更新したものとみなされます。
建物管理は誰が行うのですか。
建物所有者が自ら事業を行う場合、所有者様自身にて管理を行うこととなります。
また、管理業者に委託することも可能です。
家賃の滞納があった場合はどのようにしたらよいですか。
建物所有者が自ら事業を行う場合、所有者様自身にて締結済の賃貸借契約書の内容を確認し、借主に対し必要な督促等を行うこととなります。
借主が近所トラブルを起こしました、貸主として対応すべきですか。
建物所有者が自ら事業を行う場合に、トラブルの内容が賃貸管理に含まれる場合は、所有者自身にて対応が必要となります。
契約後に修繕が必要となった場合、どこまで対応したらよいですか。
民法では「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。」 （民法606条）と定めています。 つまり、修繕をしないと使用収益に支障を来すような損傷が賃貸建物に発生した場合、その損傷箇所を修繕する義務は、原則として貸主が負っていることになります。借主の故意、過失による部分は借主負担となります。
入居者とのトラブルがあった場合は、どのように対処したらよいでしょうか。
建物所有者が自ら事業を行う場合に、トラブルの内容が賃貸管理に含まれる場合は、所有者自身にて対応が必要となります。
賃貸借契約中の固定資産税は誰が負担するのですか。
貸主である空き家所有者様の負担となります。
家賃収入の確定申告はどうなりますか。
家賃収入が年間20万円以上ある場合は、不動産所得として、確定申告が必要です。詳しくはお近くの税務署へお問い合わせください。
